こんにちは！
タウンマッチホーム平峰です(^-^)
先日、お取引業者様と初のナイターゴルフにチャレンジしてきました！
当日は、満月でした！
きれいで幻想的な世界(^-^)
月に向かって打て！
てな感じでプレイしましたが、ボールは明後日の方向に飛んでゆき、二度と見つからない闇の中に消えてしまいました(涙)
任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合でも不動産を売却できる方法のひとつです。
通常はローンを完済しないと売却できないため、ローン返済が困難になった場合には検討したい売却方法なのですが、任意売却ができないケースもあります。
ここでは、任意売却ができないケースについて解説しますのでぜひ目を通してみてください。
不動産の任意売却ができないケース
ローン残高が多すぎる
任意売却はローンの返済が困難な場合におこなわれますが、売却後も残債は残ります。
したがって、残高があまりに多い段階で任意売却をしても、結局払いきれず 自己破産や債務整理に至る恐れもあり、債権者にとって損失となってしまいます。
そのため、任意売却そのものが成立しないケースがあります。
税金や保険料を滞納している
特に税金を滞納している場合、未納の税金に対して役所による差し押さえや競売の可能性があるため、任意売却できません。
連帯保証人の承諾が得られない
不動産購入時にローンを組むためには、連帯保証人が必要です。
連帯保証人は債務者が返済困難な状況に陥った場合、その債務を肩代わりする立場にあるため、物件の扱いに対して一定の発言権があります。
したがって、連帯保証人がOKを出さないと任意売却はできません。
共同名義人が同意しない
複数の共同名義になっている不動産の売却には全員の同意が必要です。
たとえ親族であっても共同名義人である以上、他の名義人の同意がない状態で任意売却をおこなうことはできません。
債権者が任意売却を認めない
任意売却をおこなうには、債権者である金融機関の同意も必要です。
物件の内覧や情報公開ができない
任意売却は通常の不動産取引と同じく、公開する情報に虚偽があってはいけません。
虚偽の内容を含んだ状態で任意売却が成立すると詐欺に該当する恐れがあるため、トラブルを避けるためには内覧などの情報公開が必要です。
不動産の所有者本人が手続きできない
任意売却をおこなうのはその不動産の所有者に限られ、たとえ親族であっても手続きできません。
何らかの理由で所有者が手続きをおこなえない場合、代理人を立てることはできますが、条件が厳しく誰でも簡単に代理人になれるわけではありません。
住宅ローンの滞納が続いたまま不動産を任意売却できないとどうなる？
住宅ローンを滞納し、任意売却をしない状態が続くと、金融機関は抵当権を行使して裁判所に強制執行の申し立てをします。
裁判所は 債務者の財産を差し押さえたあと、担保である不動産を競売にかけます。
自宅が競売にかけられた場合、どんなことが起こるのでしょうか？
市場価格より安い売値になる
競売は「売却基準価額」が市場相場よりも低く設定されており、市場相場の7～8割が一般的です。
落札されると家を出なければならない
任意売却の場合はリースバックが使えることもありますが、競売では、落札されると期日までに立ち退かなければなりません。
引っ越し費用の控除がない
任意売却の場合、金融機関が引っ越し費用を負担するケースが多いですが、競売では引っ越し費用の控除はありません。
競売後の残債は一括返済を迫られる
住宅ローンの返済は「期限の利益」によって分割返済が認められていますが、滞納すると消滅し、競売後の残債については、原則として一括返済することになります。
残債を支払えない場合は「自己破産」になります。
自己破産後の残債は連帯保証人に残る
自己破産をすると、残債の返済義務は連帯保証人に移り、連帯保証人が一括返済を迫られます。
まとめ
任意売却を選択するには限られた期間しかありません。
住宅ローンの支払いが難しいと判断したら、早めに金融機関に相談しましょう。
タウンマッチホーム株式会社は、横浜市神奈川区（反町・東神奈川・白楽）を中心に横浜市内・湘南エリア・県央エリアの不動産を取り扱っております。
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